FICHE ENVIRONNEMENT n° 16
Leur classement dans le Plan Local d’Urbanisme (PLUi) peut concerner de nombreux habitants : propriétaires privés, copropriétés, riverains… Les cœurs d’îlots influent sur la qualité de vie, le paysage urbain, la valeur foncière et les stratégies de transition écologique.
Définition :
Un îlot urbain est un ensemble de parcelles délimité par des rues. Le cœur d’îlot en désigne la partie centrale, souvent non bâtie : jardin, cour, espace vert, terrain de pleine terre.
Dans les PLU(i), un « cœur d’îlot » correspond à un espace non construit et non imperméabilisés, protégés pour leur potentiel rôle environnemental et urbain.
Pourquoi cela vous concerne
- Cadre de vie : plus de végétation = plus de fraîcheur en été, meilleure qualité de l’air, infiltration des eaux pluviales.
- Patrimoine et paysage : certains quartiers voient leur caractère sauvegardé grâce au classement en cœur d’îlot.
- Égalité entre habitants : tous les quartiers n’ont pas la même capacité à accueillir ces espaces, ce qui pose des questions de justice territoriale.
- Propriétaires privés : une parcelle classée cœur d’îlot devient en partie inconstructible → impact direct sur la valeur foncière et les projets d’aménagement.
- Collectivité : le classement peut transférer une responsabilité écologique vers les particuliers, si la puissance publique ne montre pas l’exemple sur ses propres terrains.
Atouts
- Climat & confort urbain : apport d’îlots de fraîcheur en été, réduction des îlots de chaleur.
- Eau & sols : infiltration des eaux de pluie, réduction du risque d’inondation, recharge des nappes.
- Air & santé : amélioration locale de la qualité de l’air, diminution des polluants.
- Biodiversité : refuge pour la faune et la flore, à condition d’être reliés par des corridors écologiques.
- Santé Publique & Lien social : Situés sur une parcelle publique ou collective, lieux de respiration, de rencontre et d’interaction sociale, amélioration de la santé mentale.
- Patrimoine & paysage : préservation d’espaces verts dans des quartiers historiques, protection contre la spéculation immobilière.
Limites et controverses
- Isolement écologique : sans connexions à d’autres espaces verts, leur rôle pour la biodiversité reste marginal.
- Inégalités territoriales : certains quartiers très minéralisés n’ont pas de cœurs d’îlots exploitables.
- Conflits d’usage : contraintes fortes pour les propriétaires privés (perte de constructibilité, entretien).
- Manque de transparence : critères de classement jugés opaques, manque de concertation citoyenne.
- Transfert de responsabilités : charge écologique et financière reposant sur les propriétaires privés plutôt que sur la puissance publique.
- Valeur immobilière : paradoxe entre valorisation des logements environnants et perte de valeur pour le terrain classé.
🏙 Cas du PLUi du Grand Paris – Grand Est : Pour l’espace repéré en cœur d’îlot, les cinq critères cumulés sont :
- ✓ espace végétalisé ;
- ✓ situé à plus de 5 m des bâtiments durs ;
- ✓ couvrant au moins 3 parcelles ;
- ✓ atteignant un seuil minimal de 100 m² (toutes parcelles confondues) ;
- ✓ ne dépassant pas 50 % d’une seule parcelle.
Problèmes soulevés : incohérences de sélection, manque d’information des propriétaires, perte de valeur des terrains concernés.
Conclusion et conditions d’acceptabilité
Les cœurs d’îlots sont un outil utile de lutte contre les îlots de chaleur urbains et de préservation de la biodiversité. Toutefois, leur efficacité et leur acceptabilité démocratique reposent sur plusieurs conditions :
- une intégration cohérente à la trame verte urbaine (corridors écologiques, haies, alignements d’arbres),
- une concertation transparente et équitable avec les citoyens,
- un soutien clair aux propriétaires privés (incitations financières, subventions, crédits d’impôt),
- une exemplarité de la puissance publique dans l’application des règles sur ses propres terrains,
- et une application équilibrée entre espaces publics et privés.
Pour savoir si vous êtes concerné par ces mesures, prenez le temps de vérifier le classement de votre parcelle dans le PLUi.
Réf. : Analyse de la végétalisation des cœurs d’îlots – Le cas des parcelles de grands propriétaires institutionnels », Apur, juillet 2021
Et après l’appel à idées 2008 « Habiter les cœurs d’îlot » | Agora, biennale de Bordeaux Métropole
Végétalisation en cœur d’îlot dans une copropriété parisienne – Agence Parisienne du Climat 20 juillet 2022
Jeffrey Blain, « Le modèle des super-îlots à Barcelone : un exemple de régénération d’une ville », Géoconfluences , février 2024.
https://fr.wikipedia.org/wiki/Atelier_parisien_d%27urbanisme